Hypotheekrenteaftrek

Wat is hypotheekrenteaftrek?

Als je een hypotheek hebt, betaal je hypotheekrente. Om het aantrekkelijker te maken een huis te kopen, is er een regeling bedacht: hypotheekrenteaftrek. Deze regeling houdt in dat je de rente die je over je hypotheek betaalt onder bepaalde voorwaarden van je belastbaar inkomen (box 1) kunt aftrekken. Hierdoor daalt je inkomen en betaal je minder inkomstenbelasting. De renteaftrek op je hypotheek is onder andere afhankelijk van de rente die je betaalt en je inkomen.

Hoe werkt hypotheekrenteaftrek?

Als huiseigenaar met hypotheek krijg je te maken met een fiscale bijtelling: het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat bij je inkomen wordt opgeteld als je een huis bezit. De hoogte van dit bedrag is afhankelijk van de WOZ-waarde van je huis.

Na deze bijtelling is er sprake van belastingaftrek, zoals de hypotheekrenteaftrek en de aftrekbare kosten die je hebt gemaakt voor het kopen van de woning. Door de belastingaftrek betaal je uiteindelijk meestal minder belasting over je inkomen.

Eigenwoningschuld

Betaal je weinig of geen rente omdat je een kleine eigenwoningschuld hebt of het eigenwoningforfait hoger is dan de belastingaftrek? Dan betaal je meer belasting over je inkomen.

Heb je geen of een kleine eigenwoningschuld, dan heb je recht op een aftrek: de Wet Hillen. De aftrek is meestal gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten zoals de rente. Dit wordt verrekend bij je aangifte, zodat je per saldo geen belasting over het eigenwoningforfait van de eigen woning betaalt.

Vanaf 1 januari 2019 wordt de aftrek voor de kleine woningschuld over 30 jaar afgebouwd. Het percentage neemt ieder jaar af met 3,33%. Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal.

Renteaftrek en aftrekbare kosten

Je mag alleen de rente aftrekken van de eigenwoningschuld; de hypotheek of lening die je hebt afgesloten om je huis (hoofdverblijf) te kunnen kopen, onderhouden of verbeteren. Daarnaast zijn de voorwaarden voor het aftrekken van de hypotheekrente afhankelijk van het moment dat je de hypotheek hebt afgesloten: vóór of na 1 januari 2013.

Een hypotheek van na 1 januari 2013

Als je na 1 januari 2013 een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek hebt afgesloten voor je eigen woning kom je in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Als je na die datum een eerste hypotheek hebt afgesloten, gelden aflosregels: Je moet de nieuwe hypotheek in maximaal 30 jaar helemaal aflossen en je moet deze annuïtair of lineair aflossen. Dit moet in een contract zijn vastgelegd. Bij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek die je na 1 januari 2013 hebt afgesloten, kun je dus géén gebruikmaken van hypotheekrenteaftrek.

Een hypotheek van vóór 1 januari 2013

Heb je vóór 1 januari 2013 een aflossingsvrije of aflossende hypotheek afgesloten? Dan mag je volgens het 'overgangsrecht' gebruik blijven maken van de hypotheekrenteaftrek voor de dan nog resterende jaren met een maximum van 30 jaar. Je krijgt pas met de nieuwe aflosregels te maken als je je hypotheek verhoogt of een nieuwe, hogere hypotheek afsluit.

Let op: verkoop je je woning en ga je huren? Als je niet uiterlijk het volgende kalenderjaar een nieuw huis koopt en een nieuwe eigenwoningschuld afsluit, vervalt je overgangsrecht.

Aftrekbare rente en kosten

De rente die je kunt aftrekken, hoeft niet perse hypotheekrente te zijn. Ook rente van andere leningen is aftrekbaar, zolang de lening maar onderdeel is van de eigenwoningschuld. Het gaat dan dus om de rente over het bedrag dat je leent om bijvoorbeeld je huis te verbouwen.

Daarnaast zijn de volgende kosten aftrekbaar:

• De kosten voor het afkopen van de rechten voor bijvoorbeeld erfpacht
• Eenmalige financieringskosten, zoals bemiddelingskosten voor het afsluiten van je hypotheek, het oversluiten naar een andere geldverstrekker, notariskosten voor de hypotheekakte of kosten voor het aanvragen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Maximaal 30 jaar

Sinds 1 januari 2001 geldt dat de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar is vanaf de eerste keer dat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek.

Koop je een ander huis dat duurder is dan je vorige huis? Dan mag je de rente over het verschil in hypotheekbedrag wel 30 jaar aftrekken.

Had je vóór 1 januari 2001 al recht op hypotheekrenteaftrek? Dan tellen de jaren voor deze datum niet mee voor de aftrekperiode van 30 jaar.

Belastingvoordeel door de hypotheekrenteaftrek

Hoe hoog je belastingvoordeel is door de hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van je inkomen. Hoe hoger je inkomen, hoe meer belastingvoordeel. Je trekt immers de hypotheekrente af tegen hetzelfde tarief als waartegen je inkomen wordt belast.

Afbouw hypotheekrenteaftrek voor inkomens in hoogste belastingschijf

Valt je inkomen in de hoogste belastingschijf? Dan geldt er een maximaal percentage waartegen je de kosten van je eigen huis mag aftrekken. De hypotheekrenteaftrek voor inkomens in de hoogste belastingschijf wordt versneld afgebouwd. Het maximale percentage loopt de komende jaren terug, tot 36,97% in 2024.

Hypotheekrenteaftrek regelen

Je kunt ervoor kiezen om bij je jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting aan te geven hoeveel hypotheekrente je hebt betaald. Je krijgt de belastingteruggave dan in één keer terug, na de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting.

Je kunt er ook voor kiezen je belastingteruggave maandelijks, dus in delen, te ontvangen door een voorlopige aanslag aan te vragen. Dat scheelt in de maandlasten. Let op: houd goed in de gaten of het bedrag dat je automatisch maandelijks ontvangt klopt. Zo voorkom je dat je niet te veel ontvangt en bij de definitieve aanslag aan het einde van het jaar moet terugbetalen.

Een nieuwe hypotheek

Ben je van plan om een huis te kopen? Dan houd je zelfstandig adviseur rekening met de hypotheekrenteaftrek bij het berekenen van je netto maandlasten. Zo weet je meteen waar je aan toe bent. Ook in de toekomst. Een geruststellend gevoel, toch?

Maak vrijblijvend een afspraak